Алматинский рынок коммерческой недвижимости замер

Алматы. 15 июля. Kazakhstan Today - В Алматы не растет спрос инвесторов на коммерческую недвижимость. И в ближайшие полтора-два года не будет, передает Kazakhstan Today.

"Заняться простым и понятным бизнесом, например, купить недвижимость и сдавать ее, собирая плату каждый месяц, как зарплату, - мечта многих предпринимателей. Не получится! Как это ни смешно, недвижимость в Алматы не доходна. Причем любая - жилая, коммерческая. В мире вложение средств в коммерческую недвижимость считается выгодным. Хотя такое инвестирование долгосрочное, и риск, что с ростом количества коммерческой недвижимости новый торговый или бизнес-центр не станет популярным, очень высок. В Алматы к этому риску добавляются другие", - пишет "Мегаполис".

По мнению автора статьи, с коммерческой - торговой и офисной - недвижимостью и так полно проблем. Арендные ставки и цены продажи торговых предприятий и офисных помещений значительно разнятся. Цены торговых предприятий зависят от того, какие бренды и почем предлагают потребителям. Если они привлекательны для широкого круга покупателей и проблема трафика решена, то цены на аренду и покупку площадей растут. У офисов - свои загадки, но о них чуть позже.

Коммерческая недвижимость обычно делится на три класса: А, В, С. К высшему классу "А" относят крупные торгово-развлекательные центры ТРЦ-моллы: "МЕГА", "Рамстор", "АДК", "Алматы Тауэрс", "Есентай Тауэрс", "SilkWay", "Променад" и другие. Они включают магазины и бутики, рестораны и кафе, кинотеатры, детские городки, ледовые арены, химчистки, аптеки, отделения банков. Уровень конкуренции среди бизнес-центров в Алматы высокий.

"Арендная ставка составляет $35-$50 за квадратный метр в месяц. Цена предложения по выкупу торговых и других площадей не превышает $2500-$4000 за метр. Причем предложение превышает спрос на 20-30%", - признает заместитель председателя президиума, председатель экспертного совета Республиканской палаты оценщиков Александр Калинин.

В центральных моллах - "Рамстор", "Есентай Тауэрс" - окупаются и успешны лишь немногие направления бизнеса: банки, ювелирные и обувные магазины, кафе и рестораны. Одежда, сувениры, аптеки с трудом выдерживают жесткую конкуренцию, говорят эксперты.

Класс "В" - это торговые центры без развлечений: "ADEM", "Спутник", "Globus", "Коктем" и другие. Средняя месячная аренда за метр составляет $15-$30. Цена предложения по выкупу торговых и других площадей - $1200-$2500 за метр. Предложение превышает спрос на 10-15%.

Класс "С" - специализированные продовольственные супермаркеты, торговые предприятия со смешанным ассортиментом товаров площадью 1000-5000 "квадратов". Месячная аренда - $10-15 за метр. Цена предложения продажи - $800-$1200. Спрос и предложение относительно сбалансированы.

Наконец, "мелкие розничные продуктовые или хозяйственные магазины, переоборудованные из квартир, или торговые предприятия малой площади 50-300 метров. Пользуются устойчивым спросом и отличаются высокой рентабельностью", - говорит А. Калинин.

Безбрежные алматинские стройки прошлых лет остановлены. Мечта о финансовом центре напоролась на финансовый кризис. В связи с кризисом и резким снижением общей деловой активности в секторе офисных помещений в последние два года - застой и снижение арендных ставок и цен предложения по покупке. Анализ показал, что основные предложения по офисным помещениям относятся к бизнес-центрам с центральным месторасположением, парковкой, транспортной и торговой инфраструктурой, предприятиями общепита, удобным подъездом.

К классу "А" относятся крупные бизнес-центры: "Нурлы-Тау", "Кен-дала", "Есентай", "Алматы Тауэрс", комплекс РФЦА и другие. Площадь офисов - 40-100 метров. Средняя месячная арендная плата за "квадрат" составляет $30-50. Цена предложения - $1750-2500 за метр не меняется. Сделки по купле-продаже носят разовый характер.

К классу "В" относятся бизнес-центры: "МАК", "Алатау", "Мега Азия", "ВИРГ" и другие. В Алматы уже построены, но не введены в эксплуатацию около 10 бизнес-центров в центральной и средней части города. Нет спроса на аренду. Стоимость ее здесь - $15-25 за метр в месяц. Цена предложения по купле-продаже - $850-1500 за метр.

"В секторе офисной недвижимости Алматы остается актуальным переоборудование квартир и домов под офисы с выводом из жилого фонда и последующей продажей или сдачей в аренду. Размер ее зависит от общей площади и наличия офисного оборудования. К примеру, месячная аренда одно- и двухкомнатного офиса в центральной части не превышает $450-600. Трех- и более комнатного - до $800-1500. Цена предложения по купле-продаже зависит от месторасположения, наличия транспортных развязок, парковки и составляет $850-1300 за метр", - объясняет А. Калинин.

По сравнению с 2005-2008 годами наиболее снизились цены по купле-продаже и арендным ставкам офисов. Достаточно устойчивыми остаются лишь показатели купли-продажи специализированных продуктовых и хозяйственных магазинов площадью до 300 метров и небольших предприятий общепита. Словом, причин для серьезного роста спроса со стороны инвесторов на коммерческую недвижимость в Алматы нет. И в ближайшие полтора-два года не будет: сделок мало, цены, несмотря на попытки госрегулирования и искусственной активизации застройщиками и риелторами, снизились на 10-15%.

При использовании информации гиперссылка на информационное агентство Kazakhstan Today обязательна. Авторские права на материалы агентства.