Тенденции на рынке вторичного жилья в Алматы

АЛМАТЫ. 8 января. Kazakhstan Today. Год прошедший не изменил тенденций на рынке вторичного жилья в Алматы. По данным Национальной ассоциации риэлторов РК, в 2005 году прибавочный рост цены квадратного метра составил около 44%. В 2006 году рост цен на рынке вторичного жилья составил, по различным оценкам, от 67% до 71,5%. В прошлом году были преодолены сразу две "психологические" отметки: средняя стоимость квадратного метра в июле - августе преодолела отметку в $2 тыс. долларов, а в ноябре - декабре - $2,5 тыс. Все это происходит на фоне известных заявлений правительственных чиновников о необходимости снижать цены на жилье. Как обычно, дискутируются два вопроса: почему стремительно дорожает недвижимость и ожидать ли обвала цен, дефолта на этом рынке?

Многие аналитики связывают непрерывное повышение цен на "квадратные метры" с тем, что квартиры стали инвестиционным инструментом, средством размещения и сохранения капитала. Приток нефтедолларов заставляет население инвестировать в недвижимость. Банковские депозиты менее доходны, а других возможностей инвестирования почти нет. Этот фактор безусловно присутствует, но не стоит преувеличивать его значение. На самом деле инвестиционная привлекательность различных форматов квартир очень сильно зависит от инфляции и от курса доллара США - валюты, в которой традиционно оценивается недвижимость. Очень показательным был период с января по май 2006 года, когда владельцы многих форматов квартир теряли деньги при продаже, так как рост цен не перекрывал потери от падения курса доллара США и инфляции. А термин "формат квартиры" подразумевает целое "семейство" квартир, например, "монолитные однокомнатные в Алмалинском районе". И даже во втором полугодии "невыгодные" форматы квартир постоянно фиксировались на рынке. С ожидающимся падением курса доллара доля таких квартир вновь возрастет.

Тем не менее уже случившееся падение инвестиционной привлекательности значительного количества квартир (примерно 18%) не повлекло за собой какого-либо снижения цен. Так что этот фактор может сказаться лишь при значительном падении курса американской валюты - по крайней мере, ниже отметки 116 тенге за $1 - и (или) очень высокой инфляции.

Многие эксперты полагают, что важным фактором, способствующим росту цен и могущим "уронить" рынок, является ипотека. Считается, что ипотечное кредитование подстегнуло спрос. Неспособность большинства заемщиков расплатиться по кредиту приведет, соответственно, к падению рынка. Однако экспертные оценки доли ипотечного жилья сильно отличаются. Так, разные эксперты оценивают вероятность невозврата кредитов в диапазоне от 2 до 90 (!) процентов.

Меньше обсуждаются такие факторы, как интенсивность строительства нового жилья и сноса старого. Однако эти данные весьма интересны. Средняя обеспеченность горожанина жилой площадью равна примерно 18 квадратным метрам на человека. За 2006 год построено, по нашим данным, 0,55 квадратного метра на одного жителя Алматы. При этом численность населения увеличилась на 2,6%, или на 32,1 тыс. человек, так как идет естественная миграция населения в город, который привлекателен как с точки зрения работы и ведения бизнеса, так и просто для жизни. Так что значительное давление на рынок эта категория населения оказывает.

Много жилья идет под снос. Однако достоверная информация об общем количестве сносимого жилья, за которое владельцы получают компенсацию и идут с ней на рынок, отсутствует. Можно лишь приблизительно подсчитать: если жилфонд города увеличится до 27,5 - 28 млн. квадратных метров (на треть), то снос планируется значительный. Даже если снесут четверть жилого фонда, его обладатели будут покупать себе квартиры по рыночной цене. При этом часть населения купит дополнительное жилье, чтобы вложить деньги.

Оценить количество продаваемых квартир сложно. Косвенные данные показывают значительное увеличение спроса на квартиры за последние пять недель, несмотря на то что (или именно поэтому) в этот период был пройден рубеж в $2,5 за квадратный метр в среднем по городу.

Еще в августе 2005 года ведущий аналитик ТОО "ЦКН-Консалтинг" Ольга Айбасова считала, что "...стоимость квартир необоснованно "раздулась", что и заставило многих аналитиков говорить о "перегреве" рынка". И далее она продолжала: "...$1000-1300 за метр квартиры в старых домах не отражают реальной цены - себестоимость давно перекрыта, квартиры уже отслужили свой срок, износились. Цена является только "рыночной", то есть в настоящий момент квартиры можно продать на рынке за такую цену. Будет ли рыночная цена завтра такой же - неизвестно". За прошедшее с тех пор время "необоснованно раздутые цены" выросли еще в два раза.

По мнению журнала "Континент", среди потребителей усилились ожидания падения цен, и многие из тех, кому позволяют обстоятельства, решили повременить с покупкой квартиры, о чем косвенно свидетельствует и заметная в этом году активизация рынка аренды жилья.

Однако на рынке аренды произошло серьезное повышение цен (на 35%), в то время как предложение увеличилось всего на 1%. Так что об активизации рынка аренды жилья говорить преждевременно. Поэтому стоит отметить лишь то, что ожидание падения цен постоянно только у той категории потенциальных покупателей, кому квартира необходима для проживания.

При этом ни банки, ни риэлторы, ни владельцы квартир, сдающие их в аренду, ни граждане, перепродающие квартиры и просто продающие их, не заинтересованы в снижении цен на жилье. В снижении цен на квартиры на рынке вторичного жилья заинтересована только наименее платежеспособная часть населения, которая обладает наименьшим воздействием на рынок.

Не стоит забывать и о том, что рынок недвижимости достаточно инертен. Поэтому даже при его насыщении, вероятней всего, некоторое время цены будут колебаться около какого-то наивысшего значения и только потом начнут снижаться. Обвала цен, скорее всего, ожидать не следует. А если таковой и произойдет, то только при воздействии сразу нескольких факторов: катастрофического снижения инвестиционной привлекательности квартир, то есть резкого и глубокого снижения курса национальной валюты и (или) доллара США, падения цен на нефть, невозможности населения расплатиться по ипотечным кредитам, - то есть системного крушения экономики в целом.

Владимир Дубянский, специально для Kazakhstan Today.

При использовании информации ссылка на информационное агентство Kazakhstan Today обязательна